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EL ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA

El alquiler con opción a compra es un contrato normal de arrendamiento por medio del cual, el inquilino, se reserva además el derecho de manera exclusiva de comprar el inmueble. En dicho caso, un porcentaje de la renta pagada en concepto de alquiler será descontado del precio final de venta que ha sido pactado en el contrato inicial de arrendamiento.

Es un contrato atípico, huérfano de una específica regulación. En base a esa falta de regulación y al amparo del principio de la autonomía de la voluntad y de la libertad de pacto las partes contratantes tienen un amplio margen a la hora de estipular las cláusulas del contrato.

Se trata de un tipo de contrato que puede resultar beneficioso para ambas partes: para el arrendatario porque puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra; para el arrendador, por su parte, porque, mientras el inquilino no compra, tiene su vivienda en alquiler con la prima como seguro.

Para que este sea vigente y, según el Tribunal Supremo, es obligatorio que, al menos, aparezcan estipuladas en él dos condiciones esenciales de la compraventa: el objeto del contrato y el precio.

Esto es, que se cede la decisión de adquirir la vivienda al inquilino tras los años marcados de alquiler y el precio de venta estipulado para la vivienda en el momento de firmar el contrato, la cantidad de las cuotas del alquiler y el porcentaje a descontar de la renta del alquiler, en caso de que se efectúe la compraventa. Si se aporta una prima inicial, que es lo habitual, también deberá aparecer la cantidad pactada de esta.

El Tribunal Supremo define la opción de compra como aquel contrato de arrendamiento en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir o no celebrar otro contrato principal de compraventa. Con carácter general, en dicho contrato se acuerdan las siguientes cláusulas: 1. El pago de una prima inicial en concepto del derecho de opción de compra, siendo ésta establecida en base a un porcentaje del precio pactado de venta. 2. Fijación del precio de venta en el contrato inicial de arrendamiento que no podrá ser modificado por ninguna de las partes. 3. Estipular un plazo para ejercer el derecho a compra. 4. Indicación del porcentaje de renta que una vez ejercido el derecho a compra se descuenta del precio de venta. Este porcentaje, aunque puede mantenerse fijo durante todo el contrato, normalmente va reduciéndose conforme pasan los años. Así, por ejemplo, se puede estipular que el primer año se descontará el 100 % de la renta, el segundo sólo el 50 % y a partir del tercero el 25 %.

OBLIGACIONES Y DERECHOS DE LAS PARTES.

El propietario del inmueble tiene la obligación de mantener su oferta y no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa para el mismo o para un tercero, durante el periodo de tiempo convenido. Por otro lado, el inquilino tiene el derecho exclusivo de compra de dicha vivienda al precio estipulado, con la rebaja del porcentaje de alquiler que se haya pactado. Si opta por dejar caducar dicho derecho, perderá no solo la opción exclusiva sino la prima inicial que haya podido pagar en concepto del derecho de compra o de reserva.

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